Fiscalité du viager :ce que doivent savoir vendeurs et acheteurs

BIEN VENU VIAGER

Fiscalité du viager :

ce que doivent savoir vendeurs et acheteurs

Yvelines (78) - Hauts-de-Seine - (92) - Paris (75)

La fiscalité est souvent l'une des premières questions que se posent les candidats au viager, qu'ils soient vendeurs ou acheteurs. Pourtant, c'est un sujet rarement traité clairement. Chez Bien Venu Viager, nous accompagnons nos clients à Versailles, dans les Yvelines (78), les Hauts-de-Seine (92) et à Paris avec transparence et expertise. Voici un tour d'horizon complet de la fiscalité du viager, côté vendeur et côté acheteur.

🏠 CÔTÉ VENDEUR

1. La fiscalité du bouquet

Le bouquet — la somme versée comptant à la signature — est en principe exonéré d'impôt sur la plus-value lorsqu'il s'agit de la résidence principale du vendeur, comme c'est le cas dans la grande majorité des viagers occupé.

Si le bien vendu est une résidence secondaire ou un investissement locatif, la plus-value est imposable selon les règles classiques de l'impôt sur les plus-values immobilières, avec les abattements pour durée de détention applicable.

2. La fiscalité de la rente

La rente viagère est soumise à l'impôt sur le revenu, mais avec un abattement très avantageux qui dépend de l'âge du crédirentier au moment de l'entrée en jouissance de la rente :

· Moins de 50 ans : 70 % de la rente est imposable

· De 50 à 59 ans : 50 % de la rente est imposable

· De 60 à 69 ans : 40 % de la rente est imposable

· 70 ans et plus : seulement 30 % de la rente est imposable

Concrètement, pour un vendeur de 75 ans percevant une rente mensuelle de 1 000 €, seuls 300 € par mois seront soumis à l'impôt sur le revenu. C'est un avantage fiscal considérable par rapport à un loyer classique, intégralement imposable.

3. La rente et les prélèvements sociaux

La fraction imposable de la rente est également soumise aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Ces prélèvements s'appliquent sur la même base que l'impôt sur le revenu, c'est-à-dire sur la fraction imposable après abattement.

4. L'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

En viager occupé, dès la signature de l'acte de vente, le bien sort du patrimoine immobilier du vendeur. Il n'est donc plus soumis à l'IFI, ce qui peut représenter une économie significative pour les vendeurs assujettis à cet impôt. La rente perçue est considérée comme un revenu et non comme un actif immobilier.

5. Taxe foncière et taxe d'habitation

Dans le cadre d'un viager occupé, le vendeur conserve le droit d'usage et d'habitation. À ce titre, la taxe d'habitation reste à la charge du vendeur occupant, et la taxe foncière est en principe à la charge de l'acheteur, sauf clause contraire prévue dans l'acte.

🔑 CÔTÉ ACHETEUR

1. Les droits de mutation

L'acheteur en viager s'acquitte des droits de mutation calculés sur la valeur occupée du bien — bouquet + valeur actualisée de la rente — et non sur la valeur vénale réelle du bien. Cela représente une économie par rapport à une acquisition classique.

2. La déductibilité de la rente

La rente versée par l'acheteur n'est pas déductible de ses revenus imposables. Elle constitue le prix d'acquisition du bien et sera prise en compte dans le calcul de la plus-value lors de la revente éventuelle du bien, à l’exception des ventes en viager libre ou vente à terme libre qui si le bien est loué, dans ce cas, les rentes viagères versées sont déductibles des revenus perçus (loyers).

3. La décote d'occupation : un avantage fiscal méconnu

En viager, la décote d'occupation fonctionne comme des loyers perçus par avance — mais sans aucune fiscalité. Là où un investisseur locatif voit ses loyers amputés par l'impôt et les prélèvements sociaux, l'acheteur en viager encaisse cet avantage en net, dès la signature.

4. L'IFI pour l'acheteur

Dès la signature en viager occupé, le bien entre dans le patrimoine immobilier de l'acheteur et est potentiellement soumis à l'IFI si son patrimoine net imposable dépasse 1,3 million d'euros. La valeur retenue est la valeur occupée du bien, inférieure à sa valeur vénale — ce qui limite l'impact fiscal.

5. Taxe foncière

La taxe foncière est à la charge de l'acheteur dès la première année suivant l'acquisition, sauf disposition contraire dans l'acte notarié, il est a noté que le vendeur doit lui rembourser la TEOM.

6. La plus-value à la revente

Lorsque l'acheteur revendra le bien, la plus-value sera calculée en prenant en compte l'ensemble des sommes versées : bouquet + total des rentes versées + frais d'acquisition. Le prix de revient étant plus élevé qu'il n'y paraît, la plus-value imposable est souvent réduite. A l’exception de la nue-propriété grevée d’un usufruit au profit du vendeur.

📋 FICHE PRATIQUE —

TABLEAU RÉCAPITULATIF

	VENDEUR	ACHETEUR
Bouquet	Exonéré si résidence principale	Droits de mutation sur valeur occupée
Rente	Imposable après abattement selon l'âge (30% à 70% imposable)	Non déductible des revenus
Prélèvements soc.	17,2% sur fraction imposable	—
Décote occupation	—	Aucune fiscalité (vs loyers intégralement imposables)
Taxe foncière	À la charge de l'acheteur	À sa charge dès l'acquisition
Plus-value revente	—	Prix de revient = bouquet + rentes + frais

✅  CONCLUSION

La fiscalité du viager est globalement très favorable au vendeur, notamment grâce aux abattements sur la rente et à l'exonération de plus-value sur la résidence principale. Pour l'acheteur, l'avantage fiscal est plus indirect mais réel : droits de mutation réduits, décote d'occupation non fiscalisée, valeur IFI limitée et prix de revient enrichi à la revente.

Chaque situation étant unique, chez Bien Venu Viager nous vous accompagnons dans l'analyse complète de votre projet, en lien avec votre notaire et vos conseils fiscaux.

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