Le viager consiste à vendre à un tiers un bien immobilier en échange d'une rente périodique (mensuelle, trimestrielle ou annuelle), et ou un capital ( bouquet ).
Cette rente peut s'accompagner d'une somme payée comptant à la signature de l'acte de vente, le bouquet. L'acheteur (appelé le débirentier) verse à 1 ou plusieurs vendeurs (le crédirentier) une rente viagère: Somme versée à vie périodiquement jusqu'au décès du bénéficiaire .
Au décès du crédirentier, le viager cesse et le débirentier entre en possession du bien sans faire aucune démarche. Le décès du vendeur doit être imprévisible. Aussi, l'acheteur ne doit pas avoir eu connaissance d'une maladie dont était atteint le crédirentier au moment de la signature de l'acte de vente.
Comme pour toutes les ventes de biens immobiliers, un acte authentique doit être établi par un notaire.
(cf. site internet du service public : Achat ou vente en viager : quelles sont les règles ? | Service Public.fr)
Le vendeur conserve jusqu'à son décès un droit d'usage et d'habitation du bien vendu.
Le droit d'usage et d'habitation lui permet de conserver l'usage personnel du logement en y habitant sans pouvoir le louer.
Le logement pourra être occupé par l'acheteur à partir du décès du vendeur ou du décès du dernier survivant lorsque le contrat concerne plusieurs vendeurs. (cf. site internet du service public : Achat ou vente en viager : quelles sont les règles ? | Service Public.fr)
Dès la signature de la vente, l'acheteur (débirentier)dispose librement du bien pour l'occuper ou le louer et percevoir les loyers.
(cf. site internet du service public : Achat ou vente en viager : quelles sont les règles ? | Service Public.fr)
Le prix est généralement constitué du bouquet et d'une rente viagère: Somme versée périodiquement jusqu'au décès du bénéficiaire. Le bouquet payé comptant à la signature du contrat de vente n'est pas obligatoire.
Il est librement fixé. La rente viagère peut être versée à une ou plusieurs personnes physiques (époux ou indivisaires: Personne possédant, avec d'autres, des droits de même nature sur la totalité d'un bien).
Elle peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle, payable au début ou à la fin de chaque période. Quand la rente est versée à plusieurs vendeurs et que l’un décède, elle est soit reversée intégralement au survivant (rente réversible), soit réduite
proportionnellement (rente réductible).
Le montant total versé des rentes viagères est incertain, car il dépend de la durée de vie réelle du vendeur.
Son montant est estimé en fonction de plusieurs critères parmi lesquels :
Âge et espérance de vie du crédirentier
Valeur du bien
Montant du bouquet
(cf. site internet du service public : Achat ou vente en viager : quelles sont les règles ? | Service Public.fr)
Le type de viager, occupé ou libre, détermine la répartition des charges et des taxes entre le vendeur et l'acheteur.
1/Viager occupé
En principe, la répartition des frais d'entretien du logement et des réparations est définie dans l'acte de vente. En l'absence de précision, les charges suivantes sont payées par le vendeur :
Réparations et entretien courant du logement, factures d'énergie, taxe foncière, taxe d'enlèvement des ordures ménagères
Les grosses réparations sont prises en charge par l'acheteur
2/Viager libre
Les charges (factures d'énergie, taxes, ...), l'entretien courant et toutes les réparations sont payés par l'acheteur.
(cf. site internet du service public : Achat ou vente en viager : quelles sont les règles ? | Service Public.fr)