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Fiscalité Viagère : Des Avantages Significatifs pour les Investisseurs

Investir dans un bien occupé par le vendeur permet de réaliser des économies fiscales

 




1/ Lors de l’acquisition d’un bien en viager occupé, d’un bien en nue-propriété ou d’un bien en vente à terme occupée, il existe 2 types d’économies fiscales réalisées immédiatement par l’investisseur :

 

Des frais d’acquisition réduits à régler chez le notaire

Les transactions immobilières en viager sont assujetties aux droits de mutation à titre onéreux.

Ces derniers sont soumis aux règles du droit commun, généralement avec un taux moyen à 7,5%, mais cela varie en fonction des départements. Le montant des droits à payer par l’acquéreur est basé sur la valeur vénale du bien au moment de la vente.

Mais, lorsque le bien vendu reste occupé par le vendeur après la vente, alors, les frais d’acquisition sont calculés non pas sur la valeur vénale du bien, mais sur sa valeur décotée.

Cette décote d’occupation prend en compte le droit d’usage et d’habitation ou l’usufruit du vendeur et vient réduire la base taxable, cela se traduit financièrement par un montant de droits d’acquisition plus bas et permet une appréciable économie comparée à une acquisition « classique ».

 

Une décote immédiate : « un loyer théorique payé d’avance » par les vendeurs occupants non fiscalisé

Lorsque le bien vendu reste occupé par le vendeur après la vente, alors, le prix de vente est minoré pour l’investisseur, en effet, la valeur vénale sert de base de calcul, mais le prix de vente occupé sera impacté à la baisse par le cumul des loyers théoriques sur l’espérance de vie du ou des vendeurs, ou bien le calcul tiendra compte d’une durée d’occupation fixée à l’avance dans le cas d’une vente à terme occupée.

Contrairement à un investissement locatif traditionnel où les loyers perçus atténuent l’effort d’épargne, sont considérés comme des revenus et sont donc soumis à l’impôt sur le revenu, l’investissement en viager occupé, en nue-propriété ou en vente à terme occupée ne sont pas fiscalisés « les loyers théoriques payés d’avance prenant la forme d’une décote sur le prix”.

C’est un atout au regard de la fiscalité sur les locations qui s’est alourdie ces dernières années.

 

2/ La taxe foncière à la charge du vendeur en cas démembrement avec réserve d’usufruit

Lors d’une vente en démembrement ou l’acquéreur acquière la nue-propriété, dans ce cas, le vendeur lui conserve l’usufruit et les taxes foncières restent à sa charge.

Dans les usages, lors d’une vente en viager occupé ou d’une vente à terme avec un droit d’usage et d’habitation au profit du crédirentier (vendeur) c’est le débirentier (acquéreur) qui assumera le paiement des taxes foncières, il sera remboursé de montant de la TOM par le crédirentier.

 

3/ Une minoration de l’assiette taxable à l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

L’investisseur en viager n’a pas à déclarer la valeur de la pleine propriété de son acquisition, mais uniquement la valeur de la nue-propriété liée au démembrement du bien, cela entraîne une réduction de l’assiette taxable à l’IFI.

Contrairement à un investissement locatif traditionnel, qui augmente considérablement le montant de leur Impôt sur la Fortune Immobilière (taxe qui concerne les patrimoines immobiliers supérieurs à 1,3 millions d’euros).

L’exception concerne les biens vendus en viager ou vente à terme libre, en effet, dans ces cas, c’est la valeur totale du bien qui est soumise à l’IFI.

 

 

4/ Impôts sur les plus-values en viager

Sachez qu’un bien acquis en viager peut être revendu à tout moment sans que l’accord du vendeur ne soit nécessaire, il faudra simplement veiller à respecter précisément à la reprise à l’identique de tous les termes de l’acte d’origine.

Si l’investisseur réalise une plus-value sur la valeur d’achat lors de cette revente, celle-ci sera soumise à imposition, comme dans le cadre d’une vente classique.

La plus-value réalisée est soumise à l'impôt sur le revenu au taux de 19% et aux prélèvements sociaux au taux de 17,20%. Des abattements progressifs sont néanmoins prévus en fonction de la durée de détention du bien, avec une exonération totale après 22 ans.



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