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YVELINES I Et si vous investissiez dans un viager ? Véronique Beaugrand Avec le vieillissement de la population, il est en passe de devenir tendance. « De plus en plus de personnes arrivent en âge de développer cette solution, même si la majorité franchit le pas plutôt à 75 ans. Et avec le désengagement de l’État pour les retraites, c’est un moyen de monétiser son patrimoine », poursuit le spécialiste. « Il y a beaucoup moins d’a priori négatifs. C’est le sens de l’histoire. Ça ne m’étonnerait pas que, dans quelques années, ce marché représente 4 à 5 % des transactions immobilières », analyse Éric Le Roux, patron de l’agence Bien Venu Viager, installée à Versailles. De belles acquisitions à réaliser Pour l’acquéreur, cela signifie un achat avec une décote de 30 à 70 % de la valeur vénale du bien, selon l’âge du vendeur, et le règlement d’une rente mensuelle. Pour le vendeur, une sécurité financière pour ses vieux jours, avec la perception d’une rente. « Depuis le confinement, des familles viennent nous voir, car elles n’ont pas les moyens d’accompagner leurs seniors qui veulent rester chez eux. Le viager peut répondre à cette problématique. Pour le senior, cela signifie plus d’emprunt, plus de taxe foncière et un abattement fiscal sur la rente », explique Éric Le Roux. C’est du gagnant-gagnant. Dans les Yvelines, de belles acquisitions sont à réaliser.

Le viager est une option souvent méconnue, mais qui mérite toute votre attention si vous cherchez à sécuriser votre avenir financier tout en valorisant votre patrimoine immobilier. Cette solution s’adresse particulièrement aux propriétaires de plus de 70 ans en Île-de-France, ainsi qu’aux investisseurs souhaitant diversifier leurs placements. Dans cet article, je vous explique pourquoi le viager est une solution patrimoniale intelligente. Je vous présente aussi comment Bien Venu Viager, expert reconnu en Île-de-France, accompagne les particuliers dans ce type d’opération. Vous découvrirez les avantages concrets du viager. https://www.calameo.com/versailles/read/001296577a3794a87c933 Viager occupé avec BIEN VENU VIAGER

Découvrez les différences entre viager occupé, viager libre, vente à terme et nue-propriété. Conseils et accompagnement en Île-de-France : Paris, Yvelines (78) et Hauts-de-Seine (92). Comprendre le viager, la vente à terme et la nue-propriété en Île-de-France Vous envisagez de vendre en viager en Île-de-France, de réaliser une vente à terme ou d’opter pour une vente en nue-propriété ? Ces solutions patrimoniales séduisent de plus en plus de propriétaires à Paris, dans les Yvelines (78) et les Hauts-de-Seine (92) pour améliorer leurs revenus, préparer leur retraite ou organiser la transmission de leur patrimoine. Pour vous aider à comparer simplement ces dispositifs, Bien Venu Viager vous propose ce guide illustré. Bien Venu Viager accompagne les propriétaires et acquéreurs sur leurs projets de viager occupé, viager libre, vente à terme et nue-propriété en Île-de-France, notamment à Paris, Versailles, Le Chesnay-Rocquencourt, Saint-Germain-en-Laye, Croissy-sur-Seine, Boulogne-Billancourt, Rueil-Malmaison et dans l’ensemble des Yvelines et des Hauts-de-Seine. Notre objectif : proposer une solution patrimoniale adaptée à chaque situation, avec pédagogie et transparence.

Vous envisagez une vente en viager occupé ou un achat en viager occupé et vous vous posez une question essentielle : qui paie les charges, les travaux et les taxes après la signature ? Charges de copropriété, taxe foncière, gros travaux, travaux déjà votés… ces questions reviennent dans presque tous les projets de viager. Contrairement à une idée reçue, il n’existe pas une répartition universelle applicable à toutes les ventes : les règles doivent être définies dans l’acte de vente. Chez Bien Venu Viager, nous accompagnons vendeurs et acquéreurs afin d’anticiper ces sujets avant la signature et de sécuriser les clauses prévues dans l’acte. Viager occupé : rappel du principe Dans un viager occupé, le vendeur conserve généralement un droit d’usage et d’habitation (DUH) lui permettant de continuer à vivre dans son logement après la vente. En contrepartie : L’acquéreur devient propriétaire ; Le prix tient compte de l’occupation du bien ; Les charges, travaux et taxes sont répartis entre les parties. Le Service Public rappelle : « En principe, la répartition des frais d’entretien du logement et des réparations est définie dans l’acte de vente. » Source officielle :Service Public – Achat ou vente en viager : quelles sont les règles ? Charges de copropriété en viager occupé : qui paie ? En viager occupé, les dépenses liées à l’usage quotidien du logement restent généralement supportées par le vendeur occupant. On retrouve souvent : Les charges courantes de copropriété ; L’entretien courant ; Les petites réparations ; Certaines dépenses liées à l’occupation. Le principe est simple : l’occupant prend généralement en charge les dépenses du quotidien. Attention : cette répartition n’est pas automatique et peut être adaptée dans l’acte. Travaux en viager occupé : vendeur ou acquéreur ? Les travaux en viager occupé font partie des sujets les plus importants à anticiper. Dans la pratique, on retrouve fréquemment la répartition suivante : Travaux généralement supportés par le vendeur occupant Entretien courant ; Réparations d’usage ; Petits travaux. Travaux généralement supportés par l’acquéreur Ravalement ; Toiture ; Travaux structurels ; Rénovation lourde ; Travaux importants de copropriété. Le ministère de l’Économie rappelle que les grosses réparations sont généralement supportées par l’acheteur. Ministère de l’Économie – Le viager : comment ça marche ? Taxe foncière en viager occupé : qui paie ? La taxe foncière en viager occupé est un point qui mérite une attention particulière. Sa prise en charge dépend de ce qui est prévu dans l’acte. Même logique pour : La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) ; Certaines charges spécifiques ; Certains travaux déjà engagés. Il est donc essentiel de prévoir clairement ces éléments avant la signature. Travaux votés avant la vente : un point souvent oublié Si des travaux ont déjà été : Votés en assemblée générale ; Appelés ; Répartis sur plusieurs échéances ; Il est recommandé de définir dès le compromis : Qui paiera les appels de fonds ; Selon quelles échéances ; Si une compensation financière est prévue. Une bonne anticipation évite souvent des tensions après la vente. Pourquoi prévoir ces règles dans l’acte est indispensable Le Service Public rappelle que la répartition des frais d’entretien et des réparations est définie dans l’acte. Concrètement, cela permet : D’adapter les règles aux besoins des parties ; D’intégrer les travaux déjà programmés ; D’éviter les incompréhensions futures ; De sécuriser juridiquement l’opération. Chaque viager occupé mérite donc une rédaction adaptée. Une bonne répartition des charges peut aussi préserver le pouvoir d’achat du vendeur En viager occupé, le bouquet et la rente ne sont pas les seuls éléments qui influencent le confort financier du vendeur. La manière dont sont répartis les charges, les travaux et certaines taxes peut également avoir un impact concret sur son budget au quotidien. Par exemple : Éviter de conserver à sa charge des travaux lourds ; Anticiper des appels de fonds importants ; Clarifier certaines taxes ; Adapter les clauses à la situation personnelle du vendeur. Une répartition bien définie peut permettre au vendeur de mieux maîtriser ses dépenses futures et préserver davantage de pouvoir d’achat après la vente. Chez Bien Venu Viager, nous considérons que la négociation ne porte pas uniquement sur le bouquet ou la rente, mais aussi sur les conditions d’occupation et la répartition des dépenses afin que le projet corresponde réellement aux objectifs patrimoniaux du vendeur. Le rôle de Bien Venu Viager : anticiper, négocier et sécuriser les clauses Chez Bien Venu Viager, notre accompagnement ne s’arrête pas à la commercialisation. Nous accompagnons nos clients pour : ✔ analyser les charges existantes ;✔ anticiper les travaux futurs ;✔ identifier les dépenses à venir ;✔ négocier certains points avant la signature ;✔ transmettre les accords au notaire ;✔ vérifier que les clauses convenues figurent bien dans l’acte définitif. L’objectif : sécuriser la vente et limiter les risques de litige après signature. FAQ – Charges, travaux et taxes en viager occupé Qui paie les charges de copropriété en viager occupé ? La répartition est définie dans l’acte. Les charges courantes restent généralement liées à l’occupation du logement. Qui paie les gros travaux en viager occupé ? Les gros travaux sont généralement supportés par l’acquéreur sauf clause différente. Qui paie la taxe foncière en viager occupé ? Cela dépend des conditions prévues dans l’acte. Qui paie les travaux votés avant la vente ? Cela doit être prévu dans le compromis puis confirmé dans l’acte définitif. Le notaire décide-t-il qui paie ? Non. Les parties définissent leur accord et celui-ci est retranscrit dans l’acte. En résumé : qui paie quoi en viager occupé ? Dépense Répartition généralement observée* Charges courantes Vendeur occupant Entretien courant Vendeur occupant Petites réparations Vendeur occupant Gros travaux Acquéreur Taxe foncière Selon l’acte TEOM Selon l’acte Travaux déjà votés Selon l’acte * Chaque vente peut prévoir une organisation différente. Vous envisagez un viager occupé en Île-de-France, à Paris, dans les Hauts-de-Seine ou dans les Yvelines ? Une bonne anticipation des charges et travaux permet souvent d’améliorer la lisibilité financière du projet et d’éviter les mauvaises surprises. Qui paie les charges, travaux et taxes en viager occupé ? Guide complet 2026 (Paris, Yvelines, Hauts-de-Seine)

📜Le Viager à Travers les Âges : Le viager est une pratique de vente immobilière ancienne qui s'est développée au fil des siècles en France, influencée par divers événements et législations. Voici les grandes dates et événements marquants de l'histoire du viager en France : 🏰876 : Charles II Introduit le Viager Charles II, également connu sous le nom de Charles le Chauve, introduit la notion de vente en viager, jetant les bases de cette pratique en France. 📊1657 : Première Table de Mortalité et Calcul de Rentes Christian Huygens réalise la première table de mortalité, permettant à Jean Witt de faire le premier calcul arbitraire de rentes viagères. Ces avancées scientifiques et mathématiques sont cruciales pour le développement du viager. 📜1661 : Édit Royal sur le Viager Un édit royal limite la vente en viager aux biens entre particuliers, encadrant ainsi les transactions et augmentant la sécurité pour les parties impliquées. 👑1662 : Vente en Viager du Duché de Lorraine Charles IV de Lorraine vend son duché à Louis XIV contre une rente viagère de 200 000 écus. Cet événement illustre l'utilisation du viager dans les transactions de grande envergure. 🏦1787 : Création de la Compagnie Royale d’Assurance La création de la Compagnie Royale d’Assurance marque une étape importante dans la formalisation et la sécurisation des transactions viagères. 📜1804 : Entrée en Vigueur du Code Civil Napoléonien L'introduction du Code Civil en 1804, avec les articles 1968 à 1983, légifère le viager et renforce sa sécurité juridique. Le Code Civil structure les transactions viagères, les rendant plus accessibles et fiables. 👑1815 : Marie Louise et le Viager Ducal À la suite du Congrès de Vienne, l’Impératrice Marie Louise, épouse de Napoléon, devient Duchesse de Parme à titre viager, illustrant une fois de plus l'utilisation du viager dans les accords de haut niveau. 🌍1841 : Vente de l'Ile de Mayotte Le Sultan Andrian Souli de Mayotte vend l'Ile de Mayotte en viager à la France contre une rente de 1 000 piastres. Cet événement montre l'application du viager dans les transactions internationales. 🏡Le Viager au XXe Siècle et Aujourd'hui Après les deux guerres mondiales, le viager connaît un regain d'intérêt en raison des difficultés économiques et des besoins en logements. Les personnes âgées, disposant de biens immobiliers mais souvent avec des revenus modestes, voient dans le viager une solution pour maintenir leur niveau de vie. 🏡Époque Moderne Aujourd'hui, le viager est une solution de plus en plus prisée par les seniors pour assurer leur retraite. Les évolutions législatives ont également contribué à sécuriser davantage les transactions viagères. Le marché du viager s'est modernisé et professionnalisé, avec l'apparition d'agences spécialisées comme Bien Venu Viager, qui accompagnent acheteurs et vendeurs dans ces transactions particulières. Le viager est une pratique ancestrale qui a su traverser les époques en s'adaptant aux besoins et aux contextes économiques des différentes périodes. Aujourd'hui, il représente une solution attrayante et sécurisée pour de nombreux seniors et investisseurs. Nous espérons que ce bref aperçu de l'histoire du viager vous a éclairé sur cette pratique unique. Chez Bien Venu Viager, nous sommes dédiés à vous accompagner dans toutes les étapes de votre projet viager, en alliant expertise et bienveillance. #Viager #HistoireDuViager #Immobilier #Retraite #BienVenuViager

Investir dans un bien occupé par le vendeur permet de réaliser des économies fiscales 1/ Lors de l’acquisition d’un bien en viager occupé, d’un bien en nue-propriété ou d’un bien en vente à terme occupée, il existe 2 types d’économies fiscales réalisées immédiatement par l’investisseur : Des frais d’acquisition réduits à régler chez le notaire Les transactions immobilières en viager sont assujetties aux droits de mutation à titre onéreux. Ces derniers sont soumis aux règles du droit commun, généralement avec un taux moyen à 7,5%, mais cela varie en fonction des départements. Le montant des droits à payer par l’acquéreur est basé sur la valeur vénale du bien au moment de la vente. Mais, lorsque le bien vendu reste occupé par le vendeur après la vente, alors, les frais d’acquisition sont calculés non pas sur la valeur vénale du bien, mais sur sa valeur décotée. Cette décote d’occupation prend en compte le droit d’usage et d’habitation ou l’usufruit du vendeur et vient réduire la base taxable, cela se traduit financièrement par un montant de droits d’acquisition plus bas et permet une appréciable économie comparée à une acquisition « classique ». Une décote immédiate : « un loyer théorique payé d’avance » par les vendeurs occupants non fiscalisé Lorsque le bien vendu reste occupé par le vendeur après la vente, alors, le prix de vente est minoré pour l’investisseur, en effet, la valeur vénale sert de base de calcul, mais le prix de vente occupé sera impacté à la baisse par le cumul des loyers théoriques sur l’espérance de vie du ou des vendeurs, ou bien le calcul tiendra compte d’une durée d’occupation fixée à l’avance dans le cas d’une vente à terme occupée. Contrairement à un investissement locatif traditionnel où les loyers perçus atténuent l’effort d’épargne, sont considérés comme des revenus et sont donc soumis à l’impôt sur le revenu, l’investissement en viager occupé, en nue-propriété ou en vente à terme occupée ne sont pas fiscalisés « les loyers théoriques payés d’avance prenant la forme d’une décote sur le prix”. C’est un atout au regard de la fiscalité sur les locations qui s’est alourdie ces dernières années. 2/ La taxe foncière à la charge du vendeur en cas démembrement avec réserve d’usufruit Lors d’une vente en démembrement ou l’acquéreur acquière la nue-propriété, dans ce cas, le vendeur lui conserve l’usufruit et les taxes foncières restent à sa charge. Dans les usages, lors d’une vente en viager occupé ou d’une vente à terme avec un droit d’usage et d’habitation au profit du crédirentier (vendeur) c’est le débirentier (acquéreur) qui assumera le paiement des taxes foncières, il sera remboursé de montant de la TOM par le crédirentier. 3/ Une minoration de l’assiette taxable à l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) L’investisseur en viager n’a pas à déclarer la valeur de la pleine propriété de son acquisition, mais uniquement la valeur de la nue-propriété liée au démembrement du bien, cela entraîne une réduction de l’assiette taxable à l’IFI. Contrairement à un investissement locatif traditionnel, qui augmente considérablement le montant de leur Impôt sur la Fortune Immobilière (taxe qui concerne les patrimoines immobiliers supérieurs à 1,3 millions d’euros). L’exception concerne les biens vendus en viager ou vente à terme libre, en effet, dans ces cas, c’est la valeur totale du bien qui est soumise à l’IFI. 4/ Impôts sur les plus-values en viager Sachez qu’un bien acquis en viager peut être revendu à tout moment sans que l’accord du vendeur ne soit nécessaire, il faudra simplement veiller à respecter précisément à la reprise à l’identique de tous les termes de l’acte d’origine. Si l’investisseur réalise une plus-value sur la valeur d’achat lors de cette revente, celle-ci sera soumise à imposition, comme dans le cadre d’une vente classique. La plus-value réalisée est soumise à l'impôt sur le revenu au taux de 19% et aux prélèvements sociaux au taux de 17,20%. Des abattements progressifs sont néanmoins prévus en fonction de la durée de détention du bien, avec une exonération totale après 22 ans.

Depuis nos débuts, nous avons fait de notre particularité une force : être spécialisé en viager, et plus spécifiquement en viager occupé, viager libre, vente à terme libre ou occupée, et nue-propriété . Nous avons accompagné de nombreux vendeurs et acquéreurs dans des opérations complexes, notamment en séparant la pleine propriété entre un nu-propriétaire et un usufruitier. 🙏 Un grand merci à nos vendeurs (crédirentiers) et acquéreurs (débirentiers) pour la confiance que vous nous avez accordée ! Voici un aperçu des nombreuses communes où nous avons eu le plaisir d’intervenir : Versailles Saint-Germain-en-Laye Le Vésinet Maisons-Laffitte Viroflay Saint-Cloud Levallois-Perret Boulogne-Billancourt Sèvres La Celle-Saint-Cloud Le Chesnay-Rocquencourt Vélizy-Villacoublay Maurepas Rambouillet Bois-d'Arcy Paris Que vous soyez vendeur ou acquéreur, nous sommes à vos côtés à toutes les étapes de votre projet, en Île-de-France, dans les Yvelines et à Paris. #Viager #NuePropriété #InvestissementImmobilier #Confiance #Yvelines #ÎleDeFrance #Paris #BienVenuViager

BIEN VENU VIAGER Fiscalité du viager : ce que doivent savoir vendeurs et acheteurs Yvelines (78) - Hauts-de-Seine - (92) - Paris (75) La fiscalité est souvent l'une des premières questions que se posent les candidats au viager, qu'ils soient vendeurs ou acheteurs. Pourtant, c'est un sujet rarement traité clairement. Chez Bien Venu Viager, nous accompagnons nos clients à Versailles, dans les Yvelines (78), les Hauts-de-Seine (92) et à Paris avec transparence et expertise. Voici un tour d'horizon complet de la fiscalité du viager, côté vendeur et côté acheteur. 🏠 CÔTÉ VENDEUR 1. La fiscalité du bouquet Le bouquet — la somme versée comptant à la signature — est en principe exonéré d'impôt sur la plus-value lorsqu'il s'agit de la résidence principale du vendeur, comme c'est le cas dans la grande majorité des viagers occupé. Si le bien vendu est une résidence secondaire ou un investissement locatif, la plus-value est imposable selon les règles classiques de l'impôt sur les plus-values immobilières, avec les abattements pour durée de détention applicable. 2. La fiscalité de la rente La rente viagère est soumise à l'impôt sur le revenu, mais avec un abattement très avantageux qui dépend de l'âge du crédirentier au moment de l'entrée en jouissance de la rente : · Moins de 50 ans : 70 % de la rente est imposable · De 50 à 59 ans : 50 % de la rente est imposable · De 60 à 69 ans : 40 % de la rente est imposable · 70 ans et plus : seulement 30 % de la rente est imposable Concrètement, pour un vendeur de 75 ans percevant une rente mensuelle de 1 000 €, seuls 300 € par mois seront soumis à l'impôt sur le revenu. C'est un avantage fiscal considérable par rapport à un loyer classique, intégralement imposable. 3. La rente et les prélèvements sociaux La fraction imposable de la rente est également soumise aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Ces prélèvements s'appliquent sur la même base que l'impôt sur le revenu, c'est-à-dire sur la fraction imposable après abattement. 4. L'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) En viager occupé, dès la signature de l'acte de vente, le bien sort du patrimoine immobilier du vendeur. Il n'est donc plus soumis à l'IFI, ce qui peut représenter une économie significative pour les vendeurs assujettis à cet impôt. La rente perçue est considérée comme un revenu et non comme un actif immobilier. 5. Taxe foncière et taxe d'habitation Dans le cadre d'un viager occupé, le vendeur conserve le droit d'usage et d'habitation. À ce titre, la taxe d'habitation reste à la charge du vendeur occupant, et la taxe foncière est en principe à la charge de l'acheteur, sauf clause contraire prévue dans l'acte. 🔑 CÔTÉ ACHETEUR 1. Les droits de mutation L'acheteur en viager s'acquitte des droits de mutation calculés sur la valeur occupée du bien — bouquet + valeur actualisée de la rente — et non sur la valeur vénale réelle du bien. Cela représente une économie par rapport à une acquisition classique. 2. La déductibilité de la rente La rente versée par l'acheteur n'est pas déductible de ses revenus imposables. Elle constitue le prix d'acquisition du bien et sera prise en compte dans le calcul de la plus-value lors de la revente éventuelle du bien, à l’exception des ventes en viager libre ou vente à terme libre qui si le bien est loué, dans ce cas, les rentes viagères versées sont déductibles des revenus perçus (loyers). 3. La décote d'occupation : un avantage fiscal méconnu En viager, la décote d'occupation fonctionne comme des loyers perçus par avance — mais sans aucune fiscalité. Là où un investisseur locatif voit ses loyers amputés par l'impôt et les prélèvements sociaux, l'acheteur en viager encaisse cet avantage en net, dès la signature. 4. L'IFI pour l'acheteur Dès la signature en viager occupé, le bien entre dans le patrimoine immobilier de l'acheteur et est potentiellement soumis à l'IFI si son patrimoine net imposable dépasse 1,3 million d'euros. La valeur retenue est la valeur occupée du bien, inférieure à sa valeur vénale — ce qui limite l'impact fiscal. 5. Taxe foncière La taxe foncière est à la charge de l'acheteur dès la première année suivant l'acquisition, sauf disposition contraire dans l'acte notarié, il est a noté que le vendeur doit lui rembourser la TEOM. 6. La plus-value à la revente Lorsque l'acheteur revendra le bien, la plus-value sera calculée en prenant en compte l'ensemble des sommes versées : bouquet + total des rentes versées + frais d'acquisition. Le prix de revient étant plus élevé qu'il n'y paraît, la plus-value imposable est souvent réduite. A l’exception de la nue-propriété grevée d’un usufruit au profit du vendeur. 📋 FICHE PRATIQUE — TABLEAU RÉCAPITULATIF VENDEUR ACHETEUR Bouquet Exonéré si résidence principale Droits de mutation sur valeur occupée Rente Imposable après abattement selon l'âge (30% à 70% imposable) Non déductible des revenus Prélèvements soc. 17,2% sur fraction imposable — Décote occupation — Aucune fiscalité (vs loyers intégralement imposables) Taxe foncière À la charge de l'acheteur À sa charge dès l'acquisition Plus-value revente — Prix de revient = bouquet + rentes + frais ✅ CONCLUSION La fiscalité du viager est globalement très favorable au vendeur, notamment grâce aux abattements sur la rente et à l'exonération de plus-value sur la résidence principale. Pour l'acheteur, l'avantage fiscal est plus indirect mais réel : droits de mutation réduits, décote d'occupation non fiscalisée, valeur IFI limitée et prix de revient enrichi à la revente. Chaque situation étant unique, chez Bien Venu Viager nous vous accompagnons dans l'analyse complète de votre projet, en lien avec votre notaire et vos conseils fiscaux. 👉 Contactez-nous : bienvenuviager.fr/contact

BIEN VENU VIAGER Viager, nue-propriété ou vente à terme : Quel dispositif pour votre projet ? · Yvelines (78) · Hauts-de-Seine (92) · Paris (75) Vous êtes propriétaire et souhaitez optimiser votre patrimoine immobilier tout en conservant un revenu ou un droit d'occupation ? Ou vous êtes investisseur et cherchez à acquérir un bien décoté sans passer par un crédit immobilier classique ? Plusieurs dispositifs s'offrent à vous : le viager, la nue-propriété et la vente à terme. Trois mécanismes distincts, trois logiques patrimoniales différentes. Chez Bien Venu Viager, spécialiste à Versailles, dans les Yvelines (78), les Hauts-de-Seine (92) et à Paris, nous vous aidons à y voir clair. 🏠 LE VIAGER : vendre son bien tout en restant chez soi Principe Dans un viager occupé, le vendeur — appelé crédirentier — cède son bien à un acheteur — le débirentier — en échange d'un bouquet versé comptant à la signature, puis d'une rente mensuelle versée jusqu'à son décès. Il conserve le droit d'usage et d'habitation jusqu'à la fin de sa vie. Dans un viager libre, le vendeur libère le bien dès la vente : l'acheteur peut l'occuper ou le louer immédiatement. Avantages pour le vendeur · Complément de revenus garanti à vie grâce à la rente indexée annuellement · Maintien dans le logement sans charges lourdes · Exonération de plus-value si le bien est la résidence principale · Fiscalité très avantageuse sur la rente grâce aux abattements selon l'âge Avantages pour l'acheteur · Acquisition décotée par rapport à la valeur vénale du marché · Décote d'occupation non fiscalisée, contrairement aux loyers d'un investissement locatif · Aucune gestion locative, pas d'impayés, pas de vacance locative · Droits de mutation calculés sur la valeur occupée Pour qui ? Vendeur : idéal pour les propriétaires seniors souhaitant améliorer leur niveau de vie tout en restant chez eux, à Versailles, Saint-Germain-en-Laye, Neuilly-sur-Seine ou Paris. Acheteur : parfait pour les investisseurs disposant d'une épargne disponible souhaitant constituer un patrimoine décoté sans emprunt bancaire. 🏛️ LA NUE-PROPRIÉTÉ : investir dans la pierre en démembrement Principe La nue-propriété repose sur le démembrement de propriété : la pleine propriété d'un bien est divisée entre l'usufruitier — qui a le droit d'occuper ou de percevoir les revenus du bien — et le nu-propriétaire — qui détient la propriété des murs sans pouvoir en jouir immédiatement. L'usufruit peut être accordé pour une durée déterminée ou à vie — on parle alors d'usufruit viager. Dans ce cas, comme pour le viager, la pleine propriété revient automatiquement à l'acheteur au décès de l'usufruitier, sans frais supplémentaires. Le vendeur peut percevoir un bouquet versé comptant à la signature, complété selon sa situation par une rente régulière, offrant ainsi la même souplesse que le viager dans la structuration du prix de vente. Avantages pour le nu-propriétaire (acheteur) · Acquisition à prix décoté par rapport à la valeur de marché · Aucune charge d'entretien ni taxe foncière pendant toute la durée de l'usufruit — ces obligations incombent entièrement à l'usufruitier · Pas de fiscalité pendant la période de démembrement : pas de revenus fonciers imposables · Récupération de la pleine propriété à l'échéance ou au décès de l'usufruitier, sans frais, ni plus-values (valeur vénale lors de l’acquisition) Avantages pour l'usufruitier (vendeur) · Maintien dans le logement, à vie ou sur une durée déterminée selon la configuration choisie · Droit de louer le bien et d'en percevoir les loyers pendant toute la durée de l'usufruit · Perception d'un bouquet à la signature et éventuellement d'une rente régulière · Toutes les charges courantes et la taxe foncière restent à sa charge en contrepartie de la jouissance et de la possibilité de louer le bien. Limites · Aucun revenu locatif pour l'acheteur pendant la durée de l'usufruit · Financement bancaire plus complexe en cas de rente Pour qui ? Acheteur : idéal pour les investisseurs souhaitant se constituer un patrimoine immobilier décoté, sans charges ni fiscalité pendant la période d'usufruit, dans des secteurs prisés comme Versailles, Boulogne-Billancourt, Levallois-Perret, Neuilly-sur-Seine ou Paris. Vendeur : adapté aux propriétaires souhaitant percevoir un capital immédiat et éventuellement une rente, tout en conservant la jouissance de leur bien — à vie ou sur une durée définie. 📋 LA VENTE À TERME : la sécurité d'une durée fixe Principe La vente à terme est un mécanisme hybride entre la vente classique et le viager. Le vendeur cède son bien en échange d'un bouquet versé comptant, puis de mensualités versées pendant une durée fixe et déterminée à l'avance — généralement entre 10 et 20 ans. Contrairement au viager, les paiements s'arrêtent à l'échéance, quoi qu'il arrive. Il existe deux formes : la vente à terme occupée — le vendeur conserve le droit d'occupation pendant la durée des paiements — et la vente à terme libre — l'acheteur peut occuper ou louer le bien dès la signature. La vente à terme peut également prévoir un usufruit ou un droit d'usage et d'habitation au profit du vendeur, offrant ainsi une protection juridique renforcée sur son droit d'occupation, qu'il soit limité dans le temps ou viager. C'est l'un des aspects les plus méconnus de ce dispositif, qui lui confère une grande souplesse de structuration. Avantages pour le vendeur · Durée de paiement fixe et connue à l'avance — objectif clair · Revenus réguliers et sécurisés pendant la période convenue · En cas de décès avant le terme, les mensualités continuent d'être versées aux héritiers. · Aucune fiscalité sur le bouquet ni sur les mensualités — contrairement aux loyers d'un investissement locatif classique, intégralement imposables (pour le bouquet, si résidence principale). Avantages pour l'acheteur · Prix d'acquisition inférieur à la valeur de marché · Durée des paiements connue et maîtrisée – pas d'aléa sur la durée · Pas d'aléa financier lié à la longévité du vendeur, les paiements s'arrêtent à l'échéance fixée, contrairement au viager. · Comme pour le viager, le bouquet ne peut pas être financé par un emprunt bancaire – l'acheteur doit disposer des fonds en propre. Limites · Les mensualités continuent d'être dues aux héritiers en cas de décès prématuré du vendeur. · Moins de souplesse que le viager : la durée est fixe même si le vendeur décède avant le terme. Pour qui ? Vendeur : idéal pour les propriétaires souhaitant des revenus sur une période déterminée, notamment pour financer un projet précis — travaux, résidence senior, aide à un proche. Acheteur : parfait pour les investisseurs souhaitant maîtriser leur engagement financier dans le temps, dans des secteurs comme Rambouillet, Maisons-Laffitte, Antony, Clamart ou Courbevoie. ⚖️ COMPARATIF DES TROIS DISPOSITIFS VIAGER NUE-PROPRIÉTÉ VENTE À TERME Durée des paiements Aléatoire (jusqu'au décès) Jusqu'à fin usufruit si rente Fixe et déterminée Rente / mensualités Rente à vie indexée Bouquet + rente possible Mensualités sur durée fixe Occupation du bien Vendeur jusqu'au décès Usufruitier (durée fixe ou vie) Droit d'occupation, usufruit ou DUH possible Décote à l'achat Selon l’âge Selon l’âge Selon l’âge OU la durée Aléa longévité Oui Possible (usufruit viager) Non Charges locatives Vendeur occupant Usufruitier Vendeur occupant Taxe foncière Acheteur Usufruitier (acheteur exonéré) Acheteur Fiscalité acheteur Favorable Très favorable Favorable Emprunt bancaire Non (bouquet fonds propres) Complexe si rente Non (bouquet fonds propres) 💡 COMMENT CHOISIR ? Le choix entre ces trois dispositifs dépend avant tout de votre situation et de vos objectifs. Vous êtes vendeur et souhaitez rester chez vous à vie → le viager occupé est fait pour vous. C'est le seul dispositif qui vous garantit un revenu à vie sans contrainte de durée. Vous êtes acheteur et investissez sur le long terme sans besoin de revenus immédiats → la nue-propriété offre la fiscalité la plus avantageuse, sans charges ni taxe foncière pendant toute la période d'usufruit. Vous cherchez une durée fixe et maîtrisée, sans aléa de longévité → la vente à terme est le compromis idéal entre sécurité et souplesse. ✅ CONCLUSION Viager, nue-propriété et vente à terme sont trois outils complémentaires au service d'une même ambition : optimiser la transmission et la gestion de son patrimoine immobilier. Chacun répond à des besoins spécifiques et mérite une analyse personnalisée. Chez Bien Venu Viager, basé à Versailles et intervenant dans les Yvelines (78), les Hauts-de-Seine (92) et à Paris, nous vous accompagnons dans le choix du dispositif le plus adapté à votre situation, en lien avec votre notaire et vos conseils patrimoniaux. 👉 Contactez-nou : bien venu viager 01.39.43.87.64 contact@bienvenuviager.fr 7 boulevard du Roi, 78000 Versailles, France