Le vendeur cède la nue-propriété de son bien et en garde l’usufruit : il peut continuer d’y vivre ou le louer. L’acquéreur devient plein propriétaire à la fin de l’usufruit.
La propriété d’un bien peut être démembrée en 2 droits : l’usufruit, qui permet de l’utiliser et d’en percevoir les revenus, et la nue-propriété, qui permet d’en disposer.
Vendre la nue-propriété, c’est vendre les murs en gardant l’usufruit. À la fin de l’usufruit, au décès du vendeur ou à la date prévue, l’acquéreur devient plein propriétaire.
Repères documentés le à partir des sources citées.
Pleine propriété
Tous les droits sur le bien
Usufruit
Utiliser le bien : l’habiter ou le louer, et percevoir les loyers
Gardé par le vendeur
Nue-propriété
Disposer du bien : le vendre ou le transmettre
Achetée par l’acquéreur
L’usufruitier ne peut pas vendre le bien entier, et le nu-propriétaire ne peut ni l’occuper ni en tirer des revenus. Chacun peut en revanche vendre son propre droit. La vente de la pleine propriété suppose l’accord des deux.
L’usufruit, le droit d’usage et d’habitation et la nue-propriété n’ouvrent pas les mêmes possibilités. C’est la première question à régler avant de vendre.
| Usufruit | Droit d’usage et d’habitation | Nue-propriété | |
|---|---|---|---|
| Habiter le logement | Oui | Oui | Non, tant que l’usufruit dure |
| Le louer et percevoir les loyers | Oui ; un bail commercial ou rural demande l’accord du nu-propriétaire | Non | Non |
| Entretien courant | À la charge de l’usufruitier | À la charge du vendeur occupant, sauf clause contraire | Non |
| Grosses réparations du gros œuvre | Non, sauf défaut d’entretien | Non, sauf clause contraire | Oui |
| Taxe foncière | À la charge de l’usufruitier | Au vendeur occupant, sauf clause contraire | Non, tant que l’usufruit dure |
Le droit d’usage et d’habitation est le droit le plus souvent conservé en viager occupé ; l’usufruit, en vente de la nue-propriété.
Il prend fin au décès de l’usufruitier. Le vendeur garde ainsi l’usage de son bien toute sa vie.
Sa date limite est prévue dans l’acte. Pour un usufruit réservé par le vendeur personne physique, son décès peut y mettre fin avant cette date ; la durée et les clauses doivent être vérifiées avec le notaire.
L’usufruit s’éteint aussi par la réunion des 2 droits sur une même personne, la renonciation, la perte totale du bien ou un abus de jouissance.
Sources : Service-Public, « En quoi consiste l’usufruit ? » (site externe), Légifrance, « Code civil, article 617 : extinction de l’usufruit » (site externe), Notaires de France (immobilier.notaires.fr), « Vente en nue-propriété, usufruit et viager : guide pour comprendre les droits, charges et démarches » (site externe)
Retour au sommaireLe vendeur garde le plus souvent un droit d’usage, sans pouvoir louer, et perçoit une rente.
Un prix payé en mensualités sur une durée fixée.
Plus-value, rente éventuelle et IFI après une vente en nue-propriété.
Les questions propres au démembrement. Les questions générales sont dans la page centrale du guide.
Une autre question ? Appelez-nous au 01 39 43 87 64.
Oui, si vous avez conservé l’usufruit : vous pouvez l’occuper ou le louer et percevoir les loyers, qui sont alors imposables à votre nom. Un bail commercial, artisanal, industriel ou rural demande l’accord du nu-propriétaire.
Pour un usufruit réservé par le vendeur personne physique, le décès de l’usufruitier peut mettre fin au droit avant le terme éventuellement fixé. Le nu-propriétaire récupère alors la pleine propriété. L’acte doit être examiné notamment en présence de plusieurs usufruitiers ou d’une réversion.
L’usufruitier assure l’entretien et les réparations courantes. Le nu-propriétaire paie les grosses réparations, limitées au gros œuvre pour un immeuble, sauf si elles résultent d’un défaut d’entretien de l’usufruitier.
En viager occupé, le vendeur conserve le plus souvent un droit d’usage et d’habitation, sans pouvoir louer, et reçoit une rente à vie. En vente de la nue-propriété, il garde l’usufruit, avec la possibilité de louer, et reçoit souvent le prix comptant.
Comprendre le viager
Comprendre le viager, la vente à terme et la nue-propriété en Île-de-France.
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Trois mécanismes distincts, trois logiques patrimoniales différentes : pour le vendeur comme pour l’acquéreur.
Ce guide donne des repères généraux à partir des sources consultées le . Les règles juridiques et fiscales peuvent évoluer et dépendent de votre situation : le notaire en vérifie l’application à votre projet.
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