Le viager est-il encadré par la loi ?
Oui. Le viager est un contrat qui est prévu par le Code civil et la vente est signée devant notaire, par un acte authentique, comme toute vente immobilière.
Comment sont fixés le bouquet et la rente ?
Le montant dépend notamment de la valeur du bien, de l’âge et de l’espérance de vie du vendeur, du montant du bouquet et des loyers que le logement pourrait rapporter. Plus le bouquet est élevé, plus la part du prix restant à payer en rente est faible.
Il n’existe pas de prix unique : chaque proposition se construit au cas par cas.
La rente augmente-t-elle avec le temps ?
Oui, l’acte prévoit une clause d’indexation. Elle révise alors la rente automatiquement, par exemple selon l’indice des prix à la consommation publié par l’Insee. Vérifiez l’indice retenu et la date de révision.
Que se passe-t-il si le vendeur décède peu après la vente ?
La vente en viager suppose une incertitude sur sa durée. L’article 1975 du Code civil prévoit la nullité lorsque la personne sur laquelle repose la rente décède dans les 20 jours du contrat des suites d’une maladie dont elle était déjà atteinte. Tout décès dans ce délai ne suffit donc pas, à lui seul, à annuler la vente. Le notaire examine les circonstances et le respect de cet aléa.
Et si la rente n’est plus payée ?
L’acte prévoit en général une clause résolutoire : si plusieurs échéances restent impayées, le vendeur peut reprendre son bien. Une clause pénale peut aussi lui permettre de conserver le bouquet déjà versé. Ces clauses se lisent attentivement avec le notaire.
Peut-on protéger son conjoint ?
Oui. La rente peut être versée à plusieurs personnes, par exemple à un couple. Elle est dite réversible lorsque, au décès de l’un, elle continue d’être versée en totalité au survivant ; elle est dite réductible lorsqu’elle diminue. Le droit d’occuper le logement peut aussi être prévu pour les 2 membres du couple.
La rente est-elle imposable ?
Oui, mais seulement en partie : la fraction imposable dépend de l’âge du vendeur au premier versement, de 70 % avant 50 ans à 30 % après 69 ans. Le bouquet n’est pas un revenu ; il relève des plus-values immobilières. Tous les repères sont sur notre page fiscalité.
Quel est le rôle de l’agence et celui du notaire ?
L’agence étudie votre projet, estime le bien, calcule la rente et le bouquet, présente les formules possibles, cherche l’acquéreur et vous accompagne jusqu’à la signature, puis si vous le souhaitez dans le suivi de la rente. Le notaire rédige et authentifie l’acte, et vérifie les conditions de la vente. Les deux interviennent dans chaque vente.
