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Le viager occupé, vendre en restant chez soi

Le vendeur continue de vivre dans son logement après la vente. L’acquéreur paie une rente à vie, souvent avec un bouquet, et dispose du bien au décès du vendeur ou à son départ si l’acte le prévoit.

Demander une étude gratuiteComment se passe une vente

L’essentiel

  • Le vendeur garde un droit d’usage et d’habitation, ou l’usufruit
  • L’acquéreur verse une rente à vie, avec ou sans bouquet
  • Sans précision de l’acte, les grosses réparations sont à la charge de l’acquéreur
  • La durée des versements n’est connue de personne

En quelques mots

En viager occupé, le vendeur vend son logement mais continue d’y vivre jusqu’à son décès. Il conserve pour cela un droit d’usage et d’habitation, qui lui permet d’y habiter sans le louer, ou l’usufruit, qui lui permet aussi de le louer.

L’acquéreur paie une rente viagère, généralement accompagnée d’un bouquet à la signature. Il ne dispose du logement qu’à la fin de l’occupation.

Repères documentés le à partir des sources citées.

Comment ça se passe

  1. Étape 1 : L’étude et l’accord

    Valeur du bien, âge du ou des vendeurs, droit conservé, bouquet et rente : les conditions se discutent puis sont reprises dans une promesse de vente.

  2. Étape 2 : La signature chez le notaire

    L’acte authentique fixe le prix, la rente, son indexation éventuelle, la répartition des charges et les garanties. Le bouquet est versé ce jour-là.

  3. Étape 3 : Les années d’occupation

    Le vendeur vit chez lui. L’acquéreur verse la rente à chaque échéance, mensuelle, trimestrielle ou annuelle selon l’acte.

  4. Étape 4 : La fin de l’occupation

    Au décès du vendeur, la rente s’arrête et l’acquéreur dispose du bien. Si le vendeur part plus tôt, l’acte peut prévoir la libération du logement et une adaptation de la rente.

Sources : Service-Public, « Achat ou vente en viager : quelles sont les règles ? » (site externe)

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Les droits et obligations de chacun

Ce que prévoit l’acte de vente prime. À défaut de précision, voici la répartition habituelle décrite par Service-Public.

Le vendeur

  • Habite le logement jusqu’à son décès ; avec l’usufruit, il peut aussi le louer et percevoir les loyers.
  • Assure l’entretien courant et les réparations courantes.
  • Paie les factures d’énergie, la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, sauf clause contraire.
  • Reçoit le bouquet à la signature, puis la rente à chaque échéance.

L’acquéreur

  • Ne peut pas occuper le logement tant que dure le droit conservé par le vendeur.
  • Verse la rente à chaque échéance, jusqu’au décès du vendeur.
  • Prend en charge les grosses réparations : gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières, murs de soutènement et clôtures en entier.
  • Dispose pleinement du bien au décès du vendeur, sans autre formalité.

Sources : Service-Public, « Achat ou vente en viager : quelles sont les règles ? » (site externe)

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Le bouquet, la rente et les garanties

  • Un prix en 2 parties

    Le bouquet est facultatif et librement fixé. Le reste du prix est converti en rente, calculée par le notaire selon des barèmes à partir de la valeur du bien, de l’âge du vendeur et du bouquet.

  • Une rente indexée si l’acte le prévoit

    Une clause d’indexation peut réviser la rente automatiquement, par exemple sur l’indice des prix à la consommation de l’Insee. Sans clause, la rente ne change pas.

  • Un couple de vendeurs

    La rente peut être réversible, versée en totalité au survivant, ou réductible, diminuée au décès de l’un des vendeurs.

  • Des garanties en cas d’impayé

    Une clause résolutoire permet au vendeur de reprendre son bien si plusieurs rentes ne sont pas payées ; une clause pénale peut lui laisser le bouquet déjà perçu.

Sources : Service-Public, « Achat ou vente en viager : quelles sont les règles ? » (site externe)

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Avantages et limites

Pour le vendeur

Avantages

  • Rester chez soi tout en disposant d’un capital et d’un revenu régulier à vie.
  • Ne plus financer les grosses réparations, sauf clause contraire.
  • Une rente imposée seulement en partie, selon l’âge au premier versement.

Limites

  • Le logement ne fera plus partie de la succession : il faut en parler avec ses proches.
  • Avec un droit d’usage et d’habitation, le logement ne peut pas être loué, même en cas de départ.
  • Un engagement définitif, dont les conditions doivent être bien comprises avant la signature.

Pour l’acquéreur

Avantages

  • Acquérir un bien sans en payer tout le prix le jour de la signature.
  • Aucune gestion locative pendant la durée de l’occupation.
  • Un projet utile au vendeur, qui reste chez lui.

Limites

  • Ni la durée des versements ni le coût total ne sont connus à l’avance.
  • Le bien n’est pas disponible tant que le vendeur l’occupe.
  • La rente doit être payée sans faute : un impayé peut entraîner la reprise du bien.
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À vérifier avant de signer

Ces points se règlent avec l’agence et le notaire. Ils déterminent l’équilibre de la vente pendant toute sa durée.

Avec l’agence et le notaire

  • Le droit conservé par le vendeur : droit d’usage et d’habitation ou usufruit, et sur quelle tête, une ou deux personnes.
  • Le montant du bouquet et de la rente, leur périodicité et la date de chaque versement.
  • La clause d’indexation : l’indice retenu et la date de révision.
  • La réversion de la rente au conjoint, totale ou partielle.
  • Ce qui se passe si le vendeur quitte définitivement le logement : libération du bien et adaptation éventuelle de la rente.
  • La répartition des charges de copropriété, des travaux et de la taxe foncière.
  • Les garanties en cas d’impayé : clause résolutoire, clause pénale.
  • Ce que prévoit l’acte si l’acquéreur décède avant le vendeur.
  • L’état du bien et les travaux à prévoir dans les prochaines années.
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Les différences avec les autres solutions

  • Le viager libre

    Pas d’occupation par le vendeur : l’acquéreur dispose du logement dès la vente.

  • La nue-propriété

    Le vendeur garde l’usufruit et peut louer ; le prix est souvent payé comptant.

  • La vente à terme

    Une durée de paiement fixée d’avance, qui ne dépend pas de la vie du vendeur.

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Vos questions sur le viager occupé

Les questions propres à la vente occupée. Les questions générales sont dans la page centrale du guide.

Une autre question ? Appelez-nous au 01 39 43 87 64.

Puis-je louer mon logement après l’avoir vendu en viager occupé ?

Tout dépend du droit que vous conservez. Avec un droit d’usage et d’habitation, vous pouvez y vivre mais pas le louer. Avec l’usufruit, vous pouvez l’occuper ou le louer et percevoir les loyers. Le choix se fait avant la vente et figure dans l’acte.

Que se passe-t-il si je pars en maison de retraite ?

C’est l’acte de vente qui organise ce cas : il peut prévoir la libération du logement et une adaptation de la rente. Si cette clause compte pour vous, demandez-la dès le début de la négociation.

Qui paie la taxe foncière en viager occupé ?

À défaut de précision dans l’acte, le vendeur paie la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, comme les factures d’énergie et l’entretien courant. L’acte peut prévoir une autre répartition.

Peut-on vendre en viager occupé sans rente, avec un paiement comptant ?

Une vente occupée payée entièrement comptant existe, mais ce n’est plus une rente viagère : le vendeur vend le bien en se réservant un droit d’usage ou l’usufruit, et reçoit tout le prix à la signature. C’est le principe de la vente de la nue-propriété.

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Sources et vérification

Ce guide donne des repères généraux à partir des sources consultées le . Les règles juridiques et fiscales peuvent évoluer et dépendent de votre situation : le notaire en vérifie l’application à votre projet.

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