La règle générale
- Le titulaire d’un usufruit déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété.
- Le droit d’usage et d’habitation est traité comme un usufruit.
- Le nu-propriétaire ne déclare alors rien.
La fiscalité du viager, les repères pour chacun
Rente, bouquet, plus-value, IFI, droits d’enregistrement : voici les principales règles qui s’appliquent au vendeur et à l’acquéreur, avec leurs sources officielles. Elles éclairent vos questions ; le notaire les applique à votre situation.
L’essentiel
- Une partie seulement de la rente est imposable, selon l’âge
- Le bouquet n’est pas un revenu : il relève des plus-values
- La vente de la résidence principale est exonérée de plus-value
- L’IFI dépend du droit conservé et de l’identité de l’acquéreur
En quelques mots
La fiscalité dépend de la formule choisie, de l’âge du vendeur, de l’usage du bien et du patrimoine de chacun. Il n’existe pas de règle universelle, ni d’économie d’impôt garantie.
Les repères ci-dessous ont été vérifiés sur les sources officielles citées. Les règles évoluent : elles s’apprécient à la date de la vente et de chaque déclaration.
Repères documentés le à partir des sources citées.
Vendeur : la rente viagère
La rente reçue en échange de la vente d’un bien est une rente « à titre onéreux » : seule une fraction est soumise à l’impôt sur le revenu.
| Âge au premier versement | Part imposable |
|---|---|
| Moins de 50 ans | 70 % |
| De 50 à 59 ans | 50 % |
| De 60 à 69 ans | 40 % |
| Plus de 69 ans | 30 % |
Exemple de Service-Public : une rente de 2 000 € par an, perçue pour la première fois à 65 ans. 40 % sont imposables, soit 800 € soumis à l’impôt sur le revenu. Hypothèse : une seule personne bénéficiaire, sans réversion.
L’âge retenu est celui du vendeur à l’entrée en jouissance de la rente ; la fraction ne change plus ensuite. Vous déclarez le montant brut perçu par le foyer : l’administration calcule la part imposable.
Pour une rente réversible entre époux, l’administration retient en principe l’âge du plus âgé au premier versement, pendant la vie des 2 époux comme après le décès de l’un d’eux. Une autre règle peut s’appliquer au survivant lorsqu’elle lui est plus favorable.
La fraction imposable de ces rentes est aussi soumise aux prélèvements sociaux. La fiche Service-Public consultée indique un taux général de 18,6 % pour les revenus du patrimoine concernés. Des règles particulières peuvent dépendre de votre résidence fiscale et de votre affiliation sociale : vérifiez celles qui vous concernent.
Sources : Service-Public, « Impôt sur le revenu : déclarer les rentes viagères » (site externe), BOFiP-Impôts, « Rentes viagères constituées à titre onéreux (BOI-RSA-PENS-30-20) » (site externe), Service-Public, « Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et de placements » (site externe)
Retour au sommaireVendeur : le bouquet et la plus-value
Le bouquet n’est pas un revenu. Il relève, comme le reste du prix, du régime des plus-values immobilières. Pour ce calcul, le prix de vente retenu est la valeur en capital de la rente, augmentée de la partie payée comptant.
Résidence principale
La vente de votre résidence principale, et de ses dépendances, est exonérée de plus-value si le logement est votre résidence principale au moment de la vente.
Durée de détention
Des abattements s’appliquent à partir de la 6e année de détention. L’exonération d’impôt sur le revenu est totale au-delà de 22 ans, celle des prélèvements sociaux au-delà de 30 ans.
Autres situations
La plus-value imposable est soumise à l’impôt sur le revenu à 19 % et aux prélèvements sociaux à 17,2 %, avec une taxe supplémentaire au-delà de 50 000 €. D’autres exonérations existent sous conditions, notamment de ressources pour certains retraités.
Le notaire calcule la plus-value éventuelle et l’impôt, établit la déclaration et paie l’impôt lors de la vente. Le vendeur reporte ensuite le montant dans sa déclaration de revenus.
Vendeur : l’impôt sur la fortune immobilière
L’IFI concerne les foyers dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier de l’année.
L’exception de la vente
- Si le démembrement résulte de la vente du bien avec réserve de l’usufruit ou du droit d’usage, chacun déclare la valeur de son seul droit, selon le barème fiscal.
- Cette exception ne joue pas lorsque l’acquéreur fait partie des personnes visées par l’article 751 du CGI : notamment un héritier présomptif ou son descendant, un donataire, un légataire ou une personne interposée.
- Elle ne joue pas non plus si la vente cache en réalité une donation.
Acquéreur : les droits à l’achat
En viager
Les droits d’enregistrement sont calculés sur le prix. Lorsque le prix est payé par une rente viagère, le prix comprend le capital de la rente indiqué dans l’acte et l’éventuelle partie comptant. L’administration peut contrôler cette évaluation.
En vente à terme
Les droits portent sur le total des mensualités, sans déduire les intérêts à venir, sauf si l’acte distingue sérieusement le prix principal et les intérêts.
Avant la signature
Le notaire vous indique le montant total des droits et frais. Prévoyez-les dans votre budget, en plus du bouquet ou de la partie comptant.
Acquéreur : taxe foncière et IFI
| Taxe foncière, à défaut de clause contraire | IFI de l’acquéreur | |
|---|---|---|
| Viager occupé | Le vendeur | Valeur de la nue-propriété si l’exception de la vente s’applique ; sinon, rien pour ce bien |
| Viager libre | L’acquéreur | Le bien, dont il a la pleine propriété |
| Nue-propriété | L’usufruitier, donc le vendeur | Valeur de la nue-propriété si l’exception de la vente s’applique ; sinon, rien pour ce bien |
| Vente à terme occupée | L’acquéreur, selon la répartition habituelle des Notaires de France | À examiner avec le notaire |
Ces règles supposent un patrimoine soumis à l’IFI. La déduction éventuelle des sommes restant à payer n’est pas traitée ici : posez la question au notaire.
Sources : Service-Public, « Achat ou vente en viager : quelles sont les règles ? » (site externe), Service-Public, « En quoi consiste l’usufruit ? » (site externe), Notaires de France (immobilier.notaires.fr), « Acheter ou vendre avec une clause de paiement à terme » (site externe), BOFiP-Impôts, « IFI : biens démembrés, grevés d’un usufruit, d’un droit d’habitation ou d’un droit d’usage (BOI-PAT-IFI-20-20-30-10) » (site externe)
Retour au sommaireCe que cette page ne traite pas
Situations à examiner au cas par cas
- La vente en viager entre membres d’une même famille, ou à un héritier.
- Les donations, successions et la transmission du prix reçu.
- Les vendeurs ou acquéreurs non-résidents fiscaux en France.
- Les achats par une société.
- Les revenus des loyers perçus par un usufruitier ou par l’acquéreur d’un viager libre.
Pour ces situations, et avant toute décision, demandez une analyse au notaire ou à un conseil fiscal.
Revoir chaque solution
La fiscalité dépend d’abord du montage choisi. Chaque page du guide en rappelle le fonctionnement.
Le viager occupé
Rente viagère, bouquet et droit d’habitation conservé par le vendeur.
Le viager libre
Rente viagère et logement disponible pour l’acquéreur dès la vente.
La nue-propriété
Usufruit conservé, prix payé comptant ou en rente.
La vente à terme
Mensualités sur une durée fixée, avec ou sans occupation.
Vos questions sur la fiscalité
Les questions fiscales que l’on nous pose le plus souvent. Les questions générales sont dans la page centrale du guide.
Une autre question ? Appelez-nous au 01 39 43 87 64.
Ma rente sera-t-elle imposée comme une pension de retraite ?
Non. Une rente reçue en échange de la vente d’un bien n’est imposée que sur une fraction, de 70 % à 30 % selon votre âge au premier versement. Les rentes reçues par donation ou testament, elles, sont imposées comme des pensions.
Le bouquet est-il imposable ?
Le bouquet n’est pas un revenu. Il relève des plus-values immobilières, qui peuvent être exonérées, notamment si le logement vendu était votre résidence principale.
Je vends ma résidence principale en viager occupé : y a-t-il une plus-value à payer ?
Si le logement est votre résidence principale au moment de la vente, la plus-value est exonérée. Le notaire le vérifie lors de la vente.
Le viager permet-il de payer moins d’impôts ?
Il n’existe pas de réponse générale. Une fraction seulement de la rente est imposable, mais elle s’ajoute à vos autres revenus, et les prélèvements sociaux s’appliquent aussi. L’effet dépend de votre âge, de vos revenus, de votre patrimoine et du bien vendu.
Sources et vérification
Ce guide donne des repères généraux à partir des sources consultées le . Les règles juridiques et fiscales peuvent évoluer et dépendent de votre situation : le notaire en vérifie l’application à votre projet.
- Service-Public Impôt sur le revenu : déclarer les rentes viagères (site externe)Fiche vérifiée par Service-Public le 15 avril 2026.
- BOFiP-Impôts Rentes viagères constituées à titre onéreux (BOI-RSA-PENS-30-20) (site externe)Version publiée le 21 mai 2026.
- Service-Public Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et de placements (site externe)Fiche vérifiée par Service-Public le 30 juin 2026.
- Service-Public Impôt sur le revenu : plus-value immobilière (site externe)Fiche vérifiée par Service-Public le 15 avril 2026.
- BOFiP-Impôts Plus-values immobilières : prix de cession (BOI-RFPI-PVI-20-10-10) (site externe)Version en vigueur depuis le 2 mars 2016.
- Service-Public Impôt sur la fortune immobilière : personnes et biens concernés (site externe)Fiche vérifiée par Service-Public le 6 mars 2026.
- BOFiP-Impôts IFI : biens démembrés, grevés d’un usufruit, d’un droit d’habitation ou d’un droit d’usage (BOI-PAT-IFI-20-20-30-10) (site externe)Version en vigueur depuis le 8 juin 2018.
- BOFiP-Impôts Droits de mutation à titre onéreux d’immeubles : consistance du prix et modalités de paiement (BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-10) (site externe)Version en vigueur depuis le 12 septembre 2012.
- Service-Public Achat ou vente en viager : quelles sont les règles ? (site externe)Fiche vérifiée par Service-Public le 18 août 2025.
- Service-Public En quoi consiste l’usufruit ? (site externe)Fiche vérifiée par Service-Public le 3 juillet 2026.
- Notaires de France (immobilier.notaires.fr) Acheter ou vendre avec une clause de paiement à terme (site externe)Article publié le 7 juin 2023.
Une question sur votre situation fiscale ?
Nous vous aidons à préparer les questions à poser au notaire avant de vous engager.